Pavel KopeckýPokud vlastníte pozemek, na kterém plánujete stavbu, anebo chcete provést úpravy již stojící stavby, je třeba si (kromě jiného) ohlídat, zda pro dané území nebyla vydána stavební uzávěra, anebo zda není projednáván její návrh. Ta totiž může stavební činnost zakázat nebo omezit, a zkomplikovat tak proces získání povolení záměru.
Co je stavební uzávěra?
Stavební uzávěra (přesněji územní opatření o stavební uzávěře) je jedním z nástrojů územního plánování podle stavebního zákona. Jde o dočasné opatření, které má provizorně zakonzervovat poměry v území. Typicky je využíváno za účelem vytvořit podmínky pro vydání územně plánovací dokumentace (tj. územního či regulačního plánu) či její změny. Cílem stavební uzávěry je zabránit výstavbě, která by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace.
Zjednodušeně řečeno, stavební uzávěra má předejít zejména tomu, aby v daném místě nevyrostla taková stavba, která by neodpovídala připravovanému územnímu nebo regulačnímu plánu. Například, aby v ploše, která je zamýšlena pro rodinné domy, v průběhu projednávání územního plánu nevznikla výrobní hala.
Důsledkem vydání stavební uzávěry je, že stavební úřad nemůže vydat povolení záměru, které by bylo v rozporu s vydanou stavební uzávěrou.
Stavební uzávěra se vydává ve formě opatření obecné povahy.
Kdo stavební uzávěru vydává?
Stavební uzávěru vydává rada obce. Oproti starému stavebnímu zákonu z roku 2006 se stavební uzávěra podle současné úpravy nevydává v přenesené, ale v samostatné působnosti. V menších obcích, které radu nemají, o vydání stavební uzávěry rozhoduje zastupitelstvo.
Jaké jsou podmínky pro vydání stavební uzávěry?
Základní podmínkou je, že bylo rozhodnuto o pořízení územně plánovací dokumentace nebo její změny. To znamená, že musí probíhat řízení o vydání územního nebo regulačního plánu nebo jejich změny, dříve o vydání stavební uzávěry není možné rozhodnout.
Stavební uzávěra by stavební činnosti měla zakazovat či omezovat jen v nezbytném rozsahu, měla by proto vždy odpovídat zadání pro pořízení územně plánovací dokumentace či její změny. Stavební uzávěra by neměla být nepřiměřeně přísná a neměla by zakazovat ty stavební činnosti, které budoucí využití území nijak neohrozí.
Příklad: Pokud má být podle zadání změny územního plánu prověřeno omezení či zákaz výstavby bytových domů v obytných lokalitách z důvodu jejich nároků na veřejnou infrastrukturu, nemělo by být stavební uzávěrou zakazováno stavět rodinné domy, pokud se jich připravovaná změna vůbec netýká.
Nově v zákoně existuje i konkrétní časové omezení pro stavební uzávěru – lze ji vydat pouze na nezbytně nutnou dobu, maximálně však na 6 let.
Čeho se stavební uzávěra nedotýká?
Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce.
Územním opatřením o stavební uzávěře dále nelze omezit nebo zakázat realizaci veřejně prospěšné stavby dopravní nebo technické infrastruktury a stanovení dobývacího prostoru vymezené v územním rozvojovém plánu nebo v zásadách územního rozvoje.
Stavební uzávěra se taktéž netýká záměrů, které již byly stavebním úřadem pravomocně povoleny.
Lze se proti stavební uzávěře bránit?
Proti návrhu stavební uzávěry může každý podat písemné připomínky. Lhůta je 30 dnů ode dne zveřejnění návrhu. Návrh stavební uzávěry je zveřejňován veřejnou vyhláškou na úřední desce obecního úřadu. Každému, kdo plánuje stavební projekt, lze proto doporučit, aby pravidelně sledoval úřední desku i dění v obci.
Pořizovatel stavební uzávěry bude muset včas podané připomínky vyhodnotit a vypořádat se s nimi. Podání připomínek je důležité i se zřetelem k případnému soudnímu přezkumu.
Dojde-li k vydání stavební uzávěry, je možné se proti ní bránit u příslušného krajského soudu, a to v rámci řízení o návrhu na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části.
Stavební uzávěra může být pro rozpor s právními předpisy zrušena i nadřízeným správním orgánem (typicky krajským úřadem) v přezkumném řízení. Uvažovat lze tedy i o podání podnětu k zahájení přezkumného řízení.
Je možná výjimka?
Radu obce (popř. zastupitelstvo) je možné požádat o povolení výjimky ze stavební uzávěry. Výjimku je možné povolit, jestliže to neohrožuje sledovaný účel stavební uzávěry. Proti rozhodnutí o žádosti o povolení výjimky se nelze odvolat, udělení výjimky navíc není nárokové a rada obce má široký prostor pro správní uvážení. To však radu obce nezbavuje povinnosti rozhodnutí o žádosti řádně odůvodnit.
