Pavel KopeckýNový stavební zákon z roku 2021 počítá s územními plány jako základním koncepčním dokumentem obce k usměrňování územního rozvoje a ochrany hodnot jejího území, čímž navazuje na dosavadní právní úpravu územního plánování podle stavebního zákona z roku 2006. Územní plán je zásadním dokumentem nejenom z pohledu obce jako celku, ale i z pohledu vlastníků jednotlivých pozemků, neboť územní plán stanoví meze toho, jakým způsobem lze jednotlivé pozemky využívat a jaké stavby na nich lze zrealizovat.
Kdo územní plány vydává
Územní plán je jedním z druhů územně plánovací dokumentace. Jedná se o právně závazný dokument, který vydává zastupitelstvo obce v samostatné působnosti, a to ve formě opatření obecné povahy, což zvláštní forma správní činnosti na pomezí právního předpisu a správního rozhodnutí.
Co územní plány řeší
Mezi cíle územního plánování patří zejména řešení funkčního využití území, stanovení zásad jeho plošného a prostorového uspořádání a vytváření předpokladů pro udržitelný rozvoj území. Tyto cíle se projevují i při tvorbě územních plánů, které jsou jedním z druhů územně plánovací dokumentace.
Z pohledu vlastníka nemovitosti je zásadní především to, že územní plány stanoví, jakým způsobem bude určité území využíváno. Územní plán určuje například to, zda má být v daném místě umístěna obytná zástavba, občanská vybavenost, komerční zóna, zda se tam má nacházet veřejné prostranství, jako je například náměstí či park, anebo zda dané plochy budou ponechány jako zemědělské či přírodní – lesy, louky či pole. Územní plány také vymezují plochy a koridory pro veřejnou infrastrukturu, tedy například to, kudy mají vést pozemní komunikace.
Příklad územního plánu – výňatek z územního plánu města Berouna, z kterého jsou patrné různé plochy s rozdílným funkčním využitím.
Územní plány jsou tvořeny grafickou a textovou částí. Z grafické části, kterou tvoří jednotlivé výkresy, lze především zjistit, do jaký ploch jsou jednotlivé pozemky či jejich části řazeny. Z výkresu územního plánu lze například zjistit, zda je konkrétní pozemek řazen do plochy individuálního nebo hromadného bydlení, ploch smíšených, do komerčních ploch, ploch občanské vybavenosti či ploch pro zemědělství.
Z textové části lze vyčíst regulativy jednotlivých ploch a možnosti jejich funkčního využití nebo jaké stavby a za jakých podmínek je možné v jednotlivých plochách postavit. Pro jednotlivé plochy mohou územní plány stanovit též podmínky prostorového uspořádání, např. maximální počet podlaží, výšku stavby, minimální výměru stavebního pozemku, koeficient zastavěnosti atd. Územní plány dále vymezují hranice zastavěného území a stanoví zastavitelné a transformační plochy.
V územních plánech se dále například vymezují veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření pro které lze práva k pozemkům a stavbám vyvlastnit.
Územní plány mohou také stanovit podmínku pro určité plochy nebo koridory pořídit územní studii, vydat regulační plán, uzavřít plánovací smlouvu nebo uspořádat architektonickou či urbanistickou soutěž.
Význam územního plánu
V rámci řízení o povolení záměru – například stavby – stavební úřad vždy posuzuje, zda je záměr v souladu s územně plánovací dokumentací, tedy i s územním plánem. Pokud by záměr v souladu s územním plánem nebyl, nebylo by možné jej povolit. Pokud předložená žádost o vydání povolení záměru bude v rozporu s podmínkami stanovenými územním plánem, nezbyde stavebnímu úřadu nic jiného než ji zamítnout. Územnímu plánu musí odpovídat i drobné stavby, které ke své realizaci žádné povolení stavebního úřadu nevyžadují – pokud by taková stavba byla provedena v rozporu s územním plánem, stavební úřad by musel nařídit její odstranění.
V souladu s územně plánovací dokumentací musí být nejenom novostavby, ale též změny stávajících staveb, jako jsou nástavby či přístavby. Územní plány by proto neměly zajímat pouze ty vlastníky, kteří plánují realizovat novostavbu, ale i vlastníky již stojících staveb (resp. pozemků, jichž jsou stavby součástí), kteří uvažují o jejich úpravách.
To, do jaké plochy územní plán pozemek řadí, i to, jaké pro jednotlivé plochy stanoví regulativy, pochopitelně zásadním způsobem ovlivňuje jeho tržní hodnotu.
Na co si dát pozor
Územním plánům by měli věnovat pozornost jak stávající vlastníci nemovitostí (tedy pozemků a staveb na nich stojících), tak ti, co o pořízení nějaké nemovitosti teprve uvažují.
V prvé řadě je třeba vědět, zda v dané obci platí územní plán či nikoli. To lze ve většině případů jednoduše zjistit z webových stránek obce. Pokud obec územní plán vydala, je třeba zjistit, do jaké plochy jsou předmětné nemovitosti řazeny a jaké regulativy pro ně platí.
Kromě platného územního plánu je třeba věnovat pozornost projednávaným změnám územního plánu, popřípadě zda není projednáván územní plán nový. Některé obce ke změnám územního plánu přistupují každý rok, jiné třeba jen jednou za deset let.
O jednotlivých fázích přípravy nového územního plánu i změn platného územního plánu je obec povinna informovat na své úřední desce, která musí být vždy přístupná i z internetu. Uvědomujeme si, že neustále hlídat úřední desku není příliš uživatelsky přívětivé, nicméně nezachycení změny územního plánu může mít pro dotčené vlastníky nepříznivé důsledky. Kromě úřední desky je vhodné sledovat i další informační kanály obce, jako jsou webové stránky, obecní zpravodaje či sociální sítě, na který se taktéž mohou objevit informace o připravovaných změnách územního plánu. Sledovat změny by mělo být také možné v Národním geoportálu územního plánování.
Pokud dotčení vlastníci s projednávanými změnami územního plánu nesouhlasí, měli by se proti nic zavčasu právní cestou bránit.
Jak se proti změnám územního plánu bránit
Nejdůležitější fází je veřejné projednání územního plánu (nebo jeho změny), kterým se rozumí prezentace návrhu veřejnosti se zajištěním odborného výkladu. Termín konání veřejného projednávání, stejně jako návrh pro veřejné projednání, je vždy zveřejňován na úřední desce.
Podle právní úpravy ve stavebním zákoně z roku 2006 mohl nejpozději do 7 dnů ode dne veřejného projednání kdokoli uplatnit připomínky a dotčení vlastníci námitky. I v současné době mohou dobíhat některé postupy zahájené podle starého stavebního zákona. O důsledcích nepodání námitek jsme již dříve psali zde.
Podle úpravy v novém stavebním zákoně může do 15 dnů ode dne veřejného projednání kdokoli uplatnit písemně své připomínky k návrhu územního plánu (dosavadní úprava námitek se neuplatní). S podanými připomínkami bude třeba se vypořádat v odůvodnění územního plánu. Stejně jako doposud půjde pasivita vlastníků při projednávání územního plánu k jejich tíži, a to zejména při případném soudním přezkumu – vydaný územní plán je možné napadnout ve správním soudnictví.
Návrh na zrušení územního plánu je podle nové úpravy nepřípustný, obsahuje-li pouze důvody, které navrhovatel mohl uplatnit v řízení o vydání územního plánu. Toto sice nebude platit v případě územních plánů, které budou podléhat posouzení vlivů na životní prostředí, nicméně lze předpokládat, že v případě nepodání připomínek nebudou soudy v souladu s dosavadní judikaturou přezkoumávat proporcionalitu zvoleného řešení, tedy přezkoumávat územní plán v plném rozsahu, ale budou se zabývat se prostou zákonností územního plánu. Obecně lze konstatovat, že všechny své právně relevantní výhrady by měli dotčení vlastníci uplatnit ve stanovené lhůtě v rámci připomínek a nenechávat si je až na návrh k soudu,
Vlastníkům dotčených nemovitostí lze tedy doporučit, aby se o projednávání územního plánu či jeho změn aktivně zajímali, a případně též včas podávali připomínky. Dále lze upozornit na to, že pasivita jednoho vlastníka se přenáší na všechny budoucí vlastníky. Proto pokud někdo pořizuje pozemek, který je dotčen změnou územního plánu, měl by se zajímat o to, zda dosavadní vlastník proti připravované změně podával připomínky.
