Z naší praxe: Úspěšná žaloba ve věci dělení pozemku

U Krajského soudu v Hradci Králové se nám podařilo uspět v právně zajímavém případu se správní žalobou proti sdělení stavebního úřadu, kterým souhlasil s dělením sousedního pozemku. Rozdělení pozemku totiž mohlo mít vliv na přístup k pozemku žalobkyně.

Skutkové okolnosti

Klientka vlastní pozemek, který je v územním plánu vymezen jako zastavitelný. Podél tohoto pozemku vede silnice III. třídy. Tato silnice se nacházela na pozemku, který přímo sousedil s pozemkem klientky. Klientka však v podstatě náhodou zjistila, že došlo k rozdělení pozemku, na němž se nachází těleso komunikace. Od tohoto pozemku byly odděleny dva dlouhé úzké pozemky, které se nově nacházejí mezi pozemkem klientky a silnicí. Zároveň došlo k převodu oddělených pozemků z kraje na obec, čímž nastala situace, kdy pozemek klientky ztratil postavení „sousedního“ pozemku ve vztahu k silničnímu pozemku.

Klientka o rozdělení sousedního pozemku nijak vyrozuměna nebyla. Obávala se však, že rozdělení sousedního pozemku může mít vliv na zajištění dopravní obslužnosti jejího pozemku, protože sjezd ze silnice ve vlastnictví kraje by musel být veden přes pozemek třetí osoby – obce, což by mohlo znamenat nutnost zřízení nezbytné cesty.

K rozdělení pozemku došlo na základě souhlasu vydaného podle § 82 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „StavZ 2006“). Jednalo se o zjednodušenou formu oproti standardnímu územnímu rozhodnutí.

Právní okolnosti

Dělení nebo scelování pozemků bylo podle předchozího stavebního zákona změnu v území, o které se rozhodovalo v územním řízení. Souhlas stavebního úřadu pak byl jednou z podmínek zápisu dělení nebo scelování do katastru nemovitostí.

Pokud nebylo třeba stanovit podmínky pro dělení nebo scelování pozemků, stavební úřad mohl podle § 82 odst. 3 StavZ 2006 potvrdit tuto skutečnost sdělením, kterým současně schválil navrhovaný záměr. Jednalo se o zjednodušení oproti klasickému územnímu rozhodnutí, avšak mělo však oproti klasickému územnímu rozhodnutí řadu specifik, která se projevují zejména v možnostech obrany dotčených osob.

Sdělení podle § 83 odst. 3 StavZ 2006 totiž není správním rozhodnutím, nýbrž úkonem podle části čtvrté správního řádu. To znamená, že proti sdělení nelze podat odvolání ani jiný řádný opravný prostředek.

Jediným způsobem, jak se lze proti sdělení podle § 82 odst. 3 StavZ 2006 bránit, je podání žaloby na ochranu před nezákonným zásahem správního orgánu (tzv. zásahová žaloba) podle § 82 soudního řádu správního, kterou je třeba podat do dvou měsíců ode dne, kdy se žalobce o nezákonném zásahu dozvěděl, nejpozději však do dvou let od zásahu.

Žaloba

V žalobě byly uplatněny především tyto námitky

• rozdělení sousedního pozemku může zasahovat do práv žalobkyně, z tohoto důvodu stavební úřad pochybil, když žalobkyni nepovažoval za účastnici řízení,
• v důsledku rozdělení pozemku žalobkyně ztratila možnost přístupu z veřejné pozemní komunikace,
• stavební úřad pochybil, když si nevyžádal stanovisko nepříslušného silničního správního úřadu, příslušným silničním správním úřadem byl obecní úřad obce s rozšířenou působností,
• stavební úřad nevyžádal závazné stanovisko orgánu územního plánování podle § 96b stavebního zákona z roku 2006.

Posouzení soudem

Krajský soud dospěl k tomu, že sdělení podle § 82 odst. 3 StavZ 2006 je úkonem podle části čtvrté správního řádu, nikoliv rozhodnutím, a žalobu shledal přípustnou, protože proti sdělení se nelze domáhat ochrany nebo nápravy jinými právními prostředky než právě zásahovou žalobou.

Žalovaný v rámci své procesní obrany tvrdil, že žaloba byla podána opožděně, neboť podle § 306 odst. 1 nového stavebního zákona platí speciální úprava stran lhůty pro podání žaloby proti rozhodnutí správního orgánu. Tu lze podat do 1 měsíce poté, co bylo rozhodnutí žalobci oznámeno. Této obraně však soud nepřisvědčil, protože sdělení podle § 82 odst. 3 StavZ zkrátka není rozhodnutím, ale jiným úkonem.

Námitku, že žalobkyně byla opomenuta jakožto účastnice správního řízení, protože dělení sousedního pozemku bylo schopné přímo zasáhnout do jejího vlastnického práva, a proto s ní mělo být jednáno jako s účastnicí územního řízení, soud shledal jako důvodnou. Soud s odkazem na nález Ústavního soudu ze dne 7. 4. 2005, sp. zn. III. ÚS 609/04, připomenul, že okruh účastníků územního řízení je třeba vykládat extenzivně.

Dle názoru krajského soudu se napadené sdělení přímo dotklo práv žalobkyně, coby vlastnice sousedního pozemku. Umožnilo totiž vznik nových pozemků oddělením od pozemku, na němž se nachází pozemní komunikace, čímž by mohl být zkomplikován přístup na pozemek žalobkyně z veřejně přístupné pozemní komunikace.

Dle krajského soudu došlo k naplnění zákonných podmínek účastenství žalobkyně v územním řízení. Opomenutí žalobkyně jakožto účastnice územního řízení považuje soud za podstatné porušení ustanovení o řízení před správním orgánem, které mohlo mít v posuzované věci za následek nezákonný závěr o meritu věci.

Soud jako důvodnou shledal i námitku, že se k dělení vyjadřoval nepříslušný silniční správní úřad. Podle krajského soudu se měl k dělení pozemku vyjádřit obecní úřad obce s rozšířenou působnosti, který vykonává působnost ve věcech silnic III. třídy.

Soud souhlasil i s námitkou, že absentovalo závazné stanovisko orgánu územního plánování podle § 96b StavZ 2006. Mezi úkony, které závazné stanovisko vyžadovaly, patří i souhlas s dělením a scelováním pozemků. Zároveň dle soudu není dána žádná výjimka, kdy by závazné stanovisko nebylo potřeba. Soud uzavřel, že vydal-li žalovaný sdělení bez posouzení záměru orgánem územního plánování, zatížil přezkoumávané územní řízení další zásadní vadou.

Závěr

Krajský soud určil, že zásah provedený napadeným sdělením byl nezákonný. Zároveň stavebnímu úřadu nařídil obnovit stav před zásahem tím, že toto sdělení zruší v rozsahu, ve kterém se týká oddělení pozemků sousedících s pozemkem žalobkyně.

Rozsudek považujeme za zajímavý zejména z důvodu, že není jednoduché určit povahu sdělení podle § 82 odst. 3 StavZ 2006 a vybrat správný způsob, jak se proti němu bránit. Judikatura sice naznačovala, že jediným způsobem obrany je podání zásahové žaloby, ale nedohledali jsme žádný případ, kdy by soudy o zásahově žalobě proti sdělení podle § 82 odst. 3 StavZ 2006 rozhodovaly. Správní soudy totiž dosud pouze zamítaly žaloby, podané v případech, kdy se dotčení vlastníci proti sdělení nesprávně bránili jako proti rozhodnutí a žaloby směřovaly proti rozhodnutím, kterými bylo pro nepřípustnost zamítnuto odvolání proti sdělení. Jde tedy zřejmě o první případ, kdy byl zvolen správný žalobní typ, žaloba byla podána včas a zároveň byla úspěšná. S ohledem na to, že nový stavební zákon z roku 2021 již obdobu sdělení podle § 82 odst. 3 StavZ 2006 nezná, jde možná i o poslední takový případ. To však pouze podtrhuje celkovou unikátnost případu.